Acheter une maison à Montréal : les vérifications avant de s'engager

Par Samantha Lugassy et Jonathan Domer, courtiers immobiliers, Via Capitale du Mont-Royal. À jour au 15 octobre 2026.

Acheter une maison à Montréal, ce n'est pas seulement aimer la cuisine et la cour. Avant de vous engager, quelques vérifications permettent de savoir ce que vous achetez vraiment : l'état de l'immeuble, ses limites, ses règles et son historique. Voici celles que nous faisons pour chaque client.

Les déclarations du vendeur

Lorsqu'un vendeur passe par un courtier pour vendre un immeuble de moins de cinq logements, il doit remplir le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur de l'OACIQ. Il y décrit ce qu'il connaît de la propriété, notamment :

• les dégâts d'eau, le sous-sol et les fondations;

• la toiture, la plomberie, le chauffage et l'électricité;

• la qualité de l'air, les animaux indésirables et le terrain;

• les rapports d'inspection et les expertises déjà faits.

Lisez-le en entier et posez des questions sur chaque réponse « oui ». Une réparation passée n'est pas un problème en soi; une réparation mal documentée mérite d'être creusée.

Le certificat de localisation

Préparé par un arpenteur-géomètre, le certificat de localisation montre la situation de la propriété par rapport aux titres, au cadastre et aux règlements applicables : limites du terrain, empiètements, servitudes, zones à risque (OACIQ).

• Il doit refléter l'état actuel : une piscine, un cabanon, une clôture ou un agrandissement ajouté depuis peut exiger un nouveau certificat.

• Le notaire doit pouvoir le consulter au moins 20 jours avant la signature de l'acte de vente.

• Un certificat de plus de dix ans sera généralement refusé par le notaire.

• Sa préparation prend souvent de quatre à six semaines : il faut le prévoir tôt.

L'inspection préachat

L'inspection n'est pas obligatoire, mais nous la recommandons dans 100 % des cas. Elle permet de connaître l'état réel de la maison avant de vous engager définitivement : toiture, fondations, drainage, fenêtres, électricité, signes d'humidité.

Prévoyez-la comme condition dans votre promesse d'achat. Si l'inspecteur recommande une expertise plus poussée (structure, drain français, pyrite, amiante), le délai de la condition doit permettre de la faire.

Assistez à l'inspection si vous le pouvez. C'est le meilleur moment pour poser vos questions, comprendre l'entretien à prévoir et repérer les travaux à planifier dans les prochaines années. Le rapport écrit vous servira ensuite de référence, pour négocier au besoin et pour entretenir la maison.

Le terrain, le zonage et l'historique

Certaines vérifications ne se voient pas à la visite. Avant de déposer une offre, nous regardons notamment :

• le rôle d'évaluation foncière, pour connaître la superficie du terrain, l'année de construction déclarée et l'évaluation municipale (qui sert au calcul des taxes, pas à fixer la valeur marchande);

• le numéro de lot au cadastre et la superficie au plan;

• les registres publics des terrains contaminés et l'historique du secteur, par exemple la présence d'anciennes carrières;

• le zonage, si vous prévoyez agrandir, louer une partie de la maison ou aménager un logement.

Si la maison est un plex : les baux et les locataires

Si vous achetez un duplex ou un triplex, les baux en cours vous suivent. Le Tribunal administratif du logement rappelle que le nouveau propriétaire ne peut pas modifier le bail en vigueur et que les locataires ont droit au maintien dans les lieux (TAL, Acquérir un immeuble locatif).

• Demandez une copie de chaque bail, les loyers actuels et l'historique des augmentations.

• Vérifiez s'il y a des dossiers en cours au Tribunal.

• Si vous voulez habiter un logement occupé, la reprise de logement suit des règles et des délais précis, avec des exceptions qui protègent certains locataires.

Pour aller plus loin, lisez Acheter un duplex ou un triplex à Montréal pour l'habiter : ce qu'il faut savoir.

Les bonnes conditions dans la promesse d'achat

Toutes ces vérifications n'ont de valeur que si votre offre vous laisse le temps de les faire. Une promesse d'achat solide prévoit, selon le dossier :

• une condition d'inspection satisfaisante;

• une condition de financement;

• la remise d'un certificat de localisation à jour;

• la vérification des baux et des revenus, pour un plex;

• des délais réalistes pour obtenir les documents et les lire.

Pensez aussi aux frais qui s'ajoutent au prix : notre article Acheter à Montréal : tous les frais à prévoir en plus du prix en fait le tour.

En résumé

• Lisez les déclarations du vendeur ligne par ligne.

• Exigez un certificat de localisation à jour, et prévoyez-le tôt.

• Faites inspecter la maison, sans exception.

• Vérifiez le terrain, le zonage et l'historique du secteur.

• Pour un plex, analysez chaque bail avant de vous engager.

Que ce soit sur le Plateau-Mont-Royal, à Rosemont, à Villeray ou ailleurs dans le Grand Montréal, nous nous occupons de ces vérifications avec vous et vous envoyons tout ce que nous avons trouvé, avec un résumé clair. Découvrez notre analyse et notre accompagnement à l'achat.

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Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'un avocat ou d'un inspecteur en bâtiment.