Acheter un duplex ou un triplex à Montréal pour l'habiter : ce qu'il faut savoir

Par Samantha Lugassy et Jonathan Domer, courtiers immobiliers, Via Capitale du Mont-Royal. À jour au 2 octobre 2026.

Le duplex et le triplex font partie de l'identité de Montréal, surtout sur le Plateau, dans Rosemont et dans Villeray. Habiter un logement et louer les autres peut aider à payer l'hypothèque. Mais un plex, c'est aussi devenir propriétaire d'un immeuble et locateur. Voici ce qu'il faut savoir avant d'acheter.

La mise de fonds selon le nombre de logements

Si vous habitez l'un des logements, un prêt assuré est possible avec une mise de fonds réduite (SCHL) :

• Duplex (2 logements) : 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur le reste.

• Triplex ou quadruplex (3 ou 4 logements) : 10 % minimum.

La propriété doit valoir moins de 1,5 M$ pour un prêt assuré. Au-delà de quatre logements, on parle d'immeuble à revenus, avec d'autres règles de financement.

Les loyers comptent dans votre budget

Les prêteurs tiennent compte d'une partie des revenus de location pour calculer votre capacité d'emprunt. La méthode varie selon le prêteur et l'assureur. Demandez à votre courtier hypothécaire comment vos loyers seront comptés avant de fixer votre budget.

Les baux sont transférés avec l'immeuble

Au Québec, les baux en cours suivent l'immeuble. Vous héritez des locataires, de leurs loyers et de leurs conditions. Avant l'offre, demandez :

• une copie de chaque bail et le montant de chaque loyer;

• la date de fin et les clauses particulières (chauffage, électroménagers, stationnement);

• l'historique des augmentations et des avis.

Reprendre un logement pour l'habiter est encadré par le Tribunal administratif du logement, avec des avis et des délais précis. Ne comptez pas sur une reprise rapide sans vérifier les règles avec un professionnel.

L'état de l'immeuble

Les plex montréalais ont souvent plus de 80 ans. Une inspection complète est essentielle : toiture, maçonnerie, balcons et escaliers, fondations, drains, électricité, plomberie. Prévoyez des expertises complémentaires au besoin. Les travaux sur un immeuble à logements touchent aussi vos locataires.

Les coûts propres à un plex

• une assurance de propriétaire occupant d'immeuble à revenus;

• l'entretien des parties communes : escaliers, cour, déneigement;

• une réserve pour les gros travaux et les logements vacants;

• la déclaration des revenus de location à l'impôt.

Une copropriété indivise?

Plusieurs plex sont achetés à plusieurs, chacun habitant un logement. C'est une copropriété indivise : une convention d'indivision rédigée par un notaire est alors indispensable, et le financement est plus restreint.

En résumé

Un plex peut être une belle façon d'accéder à la propriété à Montréal, à condition de bien lire les baux, d'inspecter l'immeuble à fond et de prévoir un budget d'entretien réaliste.

Vous pensez à un duplex ou un triplex? Nous analysons avec vous les loyers, l'immeuble et les ventes comparables. Parlons de votre projet.

Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'un avocat ou d'un courtier hypothécaire.