Acheter un condo à Montréal : les documents de copropriété à lire avant l'offre

Par Samantha Lugassy et Jonathan Domer, courtiers immobiliers, Via Capitale du Mont-Royal. À jour au 2 octobre 2026.

Acheter un condo, c'est acheter un appartement et une part d'un immeuble. La santé financière et l'entretien de cet immeuble auront un effet direct sur vos charges, vos cotisations spéciales et la valeur de revente. Avant de vous engager, certains documents doivent être lus attentivement.

Ce qui a changé avec la Loi 16

Depuis le 14 août 2025, de nouvelles obligations réglementaires s'appliquent aux copropriétés divises du Québec :

• Attestation du syndicat : le syndicat doit la fournir au copropriétaire vendeur qui la demande. Elle résume notamment l'état des fonds, le budget, les assurances, les inspections, les litiges et les modifications récentes à la déclaration de copropriété.

• Carnet d'entretien : il doit être préparé par un professionnel qualifié et indépendant, au plus tard le 14 août 2028.

• Étude du fonds de prévoyance : elle est obligatoire tous les cinq ans, avec une première échéance au 14 août 2028. Elle projette les besoins de réparation sur 25 ans.

Source : communiqué sur l'entrée en vigueur du règlement.

Les documents à demander

1. La déclaration de copropriété : l'acte constitutif, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions.

2. L'attestation du syndicat.

3. Les procès-verbaux des assemblées et du conseil d'administration des dernières années.

4. Les états financiers et le budget de l'année en cours.

5. L'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien, s'ils existent déjà.

6. Le certificat d'assurance de l'immeuble.

Les signaux à surveiller

• Un fonds de prévoyance faible par rapport aux travaux à venir : des cotisations spéciales sont alors probables.

• Des cotisations spéciales votées ou discutées dans les procès-verbaux : qui les paie, le vendeur ou l'acheteur?

• Des travaux majeurs reportés : toiture, fenêtres, maçonnerie, balcons, drains.

• Des infiltrations ou des sinistres répétés, qui peuvent faire grimper la franchise d'assurance.

• Des litiges en cours avec un copropriétaire, un entrepreneur ou un assureur.

• Des charges communes très basses pour l'âge de l'immeuble : ce n'est pas toujours une bonne nouvelle.

• Un petit syndicat sans gestion, fréquent dans les plex convertis en condos : vérifiez qui tient les comptes et les assurances.

Quand lire ces documents?

Idéalement avant l'offre, sinon pendant le délai de vérification prévu à la promesse d'achat. Ce délai doit être assez long pour obtenir les documents et les lire. Une condition de satisfaction à l'examen des documents de copropriété vous protège si vous découvrez un problème.

Notre façon de faire

Pour chaque condo, nous lisons ces documents avec vous et nous résumons les points à surveiller avant de fixer votre offre. C'est le cœur de notre analyse de copropriété.

Vous regardez un condo à Montréal? Parlons de votre projet.

Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un avocat.